investering med 27% avkastning?

När jag räknar på avkastning, ränta på ränta och hur mycket pengar man behöver hit och dit för att kunna gå i pension så är det ofta 8% årsavkastning jag räknar med. Det är vad börsen presterat i genomsnitt historiskt sett. 8% räcker långt och man ska vara väldigt nöjd om man lyckas med det.

Jag tänker inte låta bliavmed.com vara någon medelmåttig slätstruken sida där jag håller mina smartaste idéer för mig själv. Det finns en lyxig möjlighet i Sverige att låna pengar rätt så billigt för att köpa bostad. Just nu ligger bolåneräntorna på runt 1,5% och Avanzas bolåneränta 3 år på 1,38%.

Säg då att du sparat ihop 150 000kr till en kontantinsats. Eftersom banken oftast kräver att du går in med 15% själv så skulle det innebära att du kan köpa en lägenhet för 1 miljon kronor.

Då får du en lånekostnad på 850 000kr(det lånade beloppet) * 0,015 (räntan) = 12750kr/år eller 1062/månad . Sedan behöver du amortera 2% (amorteringskrav). = 17000kr

På räntan får du tillbaka 30% på skattedeklarationen och amorteringen är ju dina pengar även om det är ett väldigt tråkigt sparande. Här missar du ju lite av det grymma med ”ränta på ränta” men eftersom du amorterar ner lånebeloppet varje månad så kommer du ju tjäna mer och mer pengar i alla fall.

Säg också att avgiften till föreningen är 2900kr/månad.

Totala kostnaden för lägenheten blir 2900kr + månadsräntan
1062*0,7=3643 kronor.

Hur mycket kan du få i hyra för en lägenhet för 1miljon kronor? Vad blir det för något? I Enköping får man max 2 rum&kök. Jag skulle säga att 7000kr/månad lätt går att få ut. Dvs 7000(intäkten för hyran)-3643(avgift till förening och ränta)=3356kr

Alltså får du 3356kr/månad i avkastning på dina 150 000kronor du investerat.

Det motsvarar 27% årsavkastning på ditt egna kapital + värdeökningen på lägenheten. Det enda som är lite tråkigt är att du själv kommer få bo i tält.

En annan grej som är viktig att veta är att du max får tjäna 40 000kronor/år och lägenhet, sen kommer skatteverket att vilja äta 30% av din tårta. Dvs det är viktigt att hitta en bra säljare på banken som är lite business och inte så fyrkanting när det gäller att låna ut pengar. Det är väl inge konstigt att du behöver 8 övernattningslägenheter?

Det är heller inte värt att köpa en dyr lägenhet säg 5 miljoner för att hyra ut. Dels behöver du 750 000kr i insats. Sedan kommer du ha räntekostnader på 63750/år (1,5% ränta). Det blir en kostnad på 3718kr/månad i ränta efter avdrag. Förmodligen blir avgiften till förening runt 6000kr på en så pass dyr lägenhet. Totala kostnaden landar på 9718kr/månad.

Om du får in 15000kr i hyra så gör du en ”vinst” enl skatteverket på 15000 – 6000(avgift till förening) dvs 9000kr/månad. Det blir 108 000kr/år och därför ska du skatta 30% på 108 000-40 000=68 000. 68000*0,3=20400kr i skatt

Totalt 108000(intäkt från hyra) – 20400(skatt)-44616 (räntekostnad)=42984kr i avkastning

42984/750000 (egna insatsen) =5,7%… Det är alldeles för mycket jobb förknippat med det här för att det ska vara värt 5,7%. Förmodligen kan du lika gärna låna ut pengarna till morsan och få minst samma avkastning….

Du kommer dessutom vara tvingad att amortera minst 2% av lånebeloppet på 4 250 000= 85000kr/år.

Även om du amorterar till dig själv så kommer det kännas som en utgift istället för en inkomst eftersom kassaflödet i plånboken blir negativt. Går dessutom räntorna upp någon % kommer det göra väldigt ont. Det blir svårare och svårare att hitta hyresgäster på 15000kronorsnivåerna.

Sammanställning och lite ödmjuka tips

  • Leta ”billiga” lägenheter som du kan hyra ut till en rimlig kostnad så att det aldrig är några problem att hitta hyresgäst. Det optimala är att tjäna 40 000kr/år för varje lägenhet.
  • Sök igenom stadens banker efter en riktig krängare som gillar pengar mer än regler hit och dit. Hela verksamheten bygger ju på att hitta billig och flexibel finansiering. Ett litet ärligt bonustips, säljarna på banken är inte på banken för att de tycker det är roligt. Dom är på sitt arbete för att tjäna pengar, precis som du och jag är på våra jobb för att tjäna pengar.
  • Tänk kvantité istället för kvalité. Köper du en fläskvilla är det bättre att stycka upp den i 4 delar och hyra ut för 7000kr styck istället för att försöka hitta en riktig baller som har råd att hyra den för 28000kr/månad.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *